Wat zijn de mogelijkheden binnen de bestaande regelgeving?

Naar aanleiding van onze eerste blog “Herbestemmen, het zal moeten”, willen we nu even dieper ingaan op de voordelen van bestaande bouw in relatie tot nieuwbouw. Want naast het exploitabel maken van leegstaand vastgoed kent de bouwregelgeving ook een groot aantal voordelen die in elk geval een besparing op kunnen leveren t.a.v. nieuwbouw! Voor het opstarten van een verbouwingsproject is het dus eerst zaak dat het bouwbesluit goed doorgenomen wordt op de dispensaties die het kent voor het bestaande vastgoed. Dit kan bouwkostenreductie opleveren op energetica, bouwfysica, brandveiligheid en versoepeling in beperkte hoogtes en afmetingen. Deze regels, dispensaties kunnen bij elk type bestaande bouw toegepast worden en is dus niet gerelateerd aan herbestemmen.

Bestaand vastgoed wordt vaak bestempeld als oud, verouderd of niet van deze tijd, maar toch hebben sommige panden potentie. Dat de levensduur wordt vastgesteld op 50 jaar (voor een exploitatie plan), hoeft niet te betekenen dat deze panden ook daadwerkelijk na 50 jaar afgebroken worden. De behoefte is weliswaar veranderd na 50 jaar (door het veranderen van de mens – samenleving), maar met het komen van afspraken over bestaande bouw is en blijft het mogelijk deze panden een 2e leven te geven.

De versoepeling van het bouwbesluit noemt men het “van rechtens verkregen niveau”. Dit houdt simpelweg in dat er zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit versoepelde regels zijn met een ondergrens die gebaseerd is op het oudere bouwbesluit. Men mag niet verslechteren t.a.v. de bestaande vergunde situatie en de bestaande toestand is leidend. Bij een ondergeschikte kwaliteit wordt er gevraagd om ten minste te voldoen aan het bouwbesluit 2012- Bestaande bouw. Dit is de vastgestelde ondergrens. De bovengrens van het van rechtens verkregen niveau is het Bouwbesluit 2012 –nieuwbouw. Beter mag uiteraard altijd!

De voordelen op een rijtje:

  1. Dure sloopkosten worden vermeden;
  2. Vergunningsvrij verbouwen behoord tot de mogelijkheden binnen bestaand vastgoed;
  3. Door gebruik te maken van bestaand vastgoed hoeft men niet te voldoen aan EPC;
  4. Ruimtes voldoen eerder binnen de huidige kaders van het object;
  5. Binnen de milieukaders scoor je hoger in tools als GPR en Breeam door het gebruik van bestaand vastgoed (niet slopen of niet opnieuw aanbrengen van chemische mengsels (zoals beton);
  6. Met het gebruik van bestaand vastgoed heb je in verschillende gemeentes eerder recht op subsidies of aantrekkelijke leningsvormen;
  7. Bestaande objecten kunnen nog steeds uitblinkers zijn op verschillende normen, kan ook nieuwbouw-eis overstijgen!

Na het beoordelen van de mogelijkheden (binnen de regelgeving) dienen we het pand te laten voldoen aan de behoefde van de gebruiker. Deze gaan vaak gepaard met de nieuwe(re) bouwtechnieken dan uit de bouwtijd. Hierdoor dienen zich nieuwe mogelijkheden aan m.b.t. het verbouwen (denk aan optoppen, of het creëren van doorbraken). Aan de hand van de wens gaat de kosten-batenanalyse de doorslag geven in de keuze een bestaand pand een 2e leven gegund krijgt. Als tegenhanger kunnen we daar ook een doelgroepentest op loslaten. Welke doelgroep met wellicht mindere eisen past beter in de bestaande structuur van de bebouwing? Denk hierbij aan studenten in de steden, hotelgasten (die over het algemeen met minder genoegen nemen dan thuis) en/of bedrijven verzamelgebouwen (krachten bundelen, maar genoegen nemen met minder of voorzieningen delen).

Bent u geïnteresseerd geraakt in de mogelijkheden van bestaand vastgoed. BB Architecten focust zich op het renoveren, herbestemmen en het transformeren van bestaand vastgoed! Hierdoor kan het bestaande vastgoed een 2e leven genieten!